Description
Immeuble de rapport de 74m² situé à Valenciennes, dans l'hyper-centre, à proximité immédiate du Musée et de la rue du Quesnoy.
L’immeuble se compose de 3 lots : un studio de 23m² avec terrasse, un T1 de 28m² et un studio avec mezzanine de 23m². L'ensemble est actuellement loué.
Des travaux de remise aux normes sont à prévoir, avec une enveloppe budgétée de c.4k€.
Avec un rendement brut potentiel de 8.8% (avant toute négociation du prix), cet investissement génère un patrimoine net annuel moyen de c.10k€, après prise en compte du remboursement du prêt, des impôts et des frais de gestion locative.
Atouts du projet
Performances financières solides
L’opération offre une rentabilité brute de 8.8% et nette de 5.3%, avec un gain net estimé de c.282k€ sur 25 ans. Le TRI net atteint 12.4% et le cash-on-cash s’élève à 13.8x. En scénario optimisé, le projet offre une rentabilité brute de 9.4%, un TRI net de 15.1% et un cash-flow spot positif de +55€.
Potentiel de valorisation attractif
Le prix d’achat de 163 000€, soit 2 233€/m², se situe 13.1% en dessous du prix médian de la zone (2 569€/m²) selon le Figaro Immobilier. Après travaux, le prix au m² de 2 290€ reste encore 10.9% inférieur à la référence locale, traduisant une plus-value latente potentielle de c.20k€.
Localisation pertinente
Le bien se situe en plein hyper-centre de Valenciennes, à proximité immédiate du Musée des Beaux-Arts et de la rue du Quesnoy, secteur recherché pour sa centralité et son accès rapide aux transports et commodités. À moins de 10 minutes à pied de l’Université Polytechnique Hauts-de-France et du Conservatoire, le bien bénéficie d’un bassin locatif dynamique, avec plus de 4 500 étudiants et plus de 120 000 actifs dans l’agglomération, traduisant une forte tension locative idéale pour un investissement locatif pérenne.